Guía para propietarios
Valor catastral, valor de referencia y precio de mercado: qué es cada uno
Si estás pensando en vender, seguramente has buscado el valor catastral de tu vivienda. Es un buen punto de partida, pero no es el precio al que vas a vender. Te explicamos las tres cifras en dos minutos.
1. El valor catastral
Es un valor administrativo que asigna el Catastro a cada inmueble a partir del valor del suelo y de la construcción. Se usa para calcular impuestos como el IBI (la contribución) o la plusvalía municipal. Por ley no puede superar el valor de mercado y, en la práctica, suele estar bastante por debajo. Lo encontrarás en el recibo del IBI.
2. El valor de referencia del Catastro
Existe desde 2022. El Catastro lo calcula con las compraventas firmadas ante notario en cada zona y se usa como base mínima en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (lo paga el comprador) y en el de Sucesiones y Donaciones. Si vendes por debajo de ese valor, el comprador tributará igualmente sobre el valor de referencia. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral (la tienes en el recibo del IBI o en la escritura).
3. El precio de mercado
Es lo que un comprador está dispuesto a pagar hoy por tu vivienda. Depende de cosas que el Catastro no ve: el estado y la reforma, la planta y el ascensor, la luz y la orientación, las vistas, la calle y cuánta demanda hay en tu zona en este momento. Por eso dos pisos con el mismo valor catastral pueden venderse por precios muy distintos.
| Valor catastral | Valor de referencia | Precio de mercado | |
|---|---|---|---|
| Quién lo fija | El Catastro (Ministerio de Hacienda) | El Catastro, con datos de compraventas ante notario | El mercado: lo que un comprador paga |
| Para qué sirve | IBI, plusvalía municipal y otros impuestos | Base mínima de Transmisiones y de Sucesiones y Donaciones | El precio real de venta |
| Tiene en cuenta la reforma, la planta o las vistas | No | No (es un valor por zona y tipo) | Sí |
| Dónde se consulta | Recibo del IBI o Sede Electrónica del Catastro | Sede Electrónica del Catastro | Con una valoración profesional |
Antes de poner precio, conviene conocer las tres cifras: el precio de mercado para vender bien, y el valor de referencia para saber qué impuestos pagará el comprador y negociar con argumentos.
Preguntas frecuentes
¿Dónde veo el valor catastral de mi vivienda?
En el recibo del IBI (contribución) aparece el valor catastral. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro identificándote con Cl@ve, certificado digital o DNI electrónico.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
Es un valor que calcula el Catastro a partir de las compraventas firmadas ante notario en la zona. Desde 2022 se usa como base mínima en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el de Sucesiones y Donaciones. Se consulta en la Sede Electrónica del Catastro con la referencia catastral.
¿Puedo vender mi casa por debajo del valor de referencia?
Sí, el precio lo pactáis comprador y vendedor. Pero, si el precio es inferior al valor de referencia, el comprador pagará los impuestos de la compra sobre el valor de referencia. Conviene tenerlo en cuenta al negociar.
Entonces, ¿cuánto vale realmente mi vivienda?
Lo que un comprador esté dispuesto a pagar hoy por ella. Para saberlo hay que comparar con ventas reales de viviendas parecidas en tu zona y ver el estado de la tuya. Eso es lo que hacemos en una valoración gratuita.
Información general y orientativa, no sustituye el asesoramiento fiscal. Para tu caso concreto te ayudamos con nuestro departamento jurídico.